Két térkép, ami látványosan mutatja, hol fékeztek be legjobban a lakásárak

Bár az inflációhoz viszonyítva valóban mérséklődtek a lakásárak tavaly, de nominálisan nézve 2023 is a - mérsékelt ütemű - laksár-emelkedésről szólt. Természetesen a korábbi éveknél több térség és kerületrész látható a negatív tartományban, de számos helyen továbbra is kétszámjegyű áremelkedés mérhető. Az alábbiakban az OTP Lakóingatlan Értéktérképe alapján 2023 lakásárváltozásait mutatjuk be a megyeszékhelyeken, az ország járásaiban és Budapest kerületeiben.

Tavaly az összes megyében ismét drágulást mutattak a számok, ami természetesen csak nominálisan jelentett pozitív irányú elmozdulást, reálértéken mindenhol csökkent az árszint. Az élen Csongrád-Csanád áll közel 14%-os árnövekedéssel, és még Bács-Kiskun, Vas és Nógrád értéke haladta meg a 11%-ot. A másik véglet Fejér, mindössze 1,4%-os áremelkedéssel, de az 5%-os szinttől még – Budapesten kívül – Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves és Somogy maradtak el.

A forgalom jelentős részét adó megyeszékhelyek ármozgásai jellemzően – de nem minden esetben – nagy hatással vannak az egész megyére. Tavaly nagyvárosaink közül Szekszárd drágult legjobban (15,5%), és még Békéscsaba és Szombathely fértek fel a dobogóra 14–15% közötti arányszámokkal. Szombathely és Szekszárd egy évvel korábban sereghajtók voltak ebben a mutatóban, így esetükben az alacsony bázis is hatással lehet 2023-as jó eredményükre. A lista másik végén Veszprém, Tatabánya, Miskolc és Salgótarján vannak, 4% alatti árnövekedéssel.

Mi történt a járásokban?

A járási szintű árváltozást ábrázolja a következő tematikus térkép.

A BUDAPESTI KERÜLETEKKEL EGYÜTT 197 JÁRÁS KÖZÜL TAVALY 30-BAN CSÖKKENT AZ ELADOTT LAKÓINGATLANOK ÁTLAGÁRA (PIROS SZÍNEZÉS).

Ezek nagyjából egyenletesen fedik az ország területét, ugyanakkor Baranya és Nógrád egyik járása sem került ebbe a kategóriába.

Az általánosan lassuló áremelkedési ütemnek megfelelően a tavalyelőtti 96 után 2023-ban már csak 33 járásban nőtt 20%-ot meghaladó mértékben az átlagár. A térképen a legmagasabb kategóriát az az 52 területi egység képviseli, ahol a 15%-ot meghaladta a drágulás tavaly (sötétzöld színezés). Ebből 19 esik a Dunántúlra; ennek déli részén (Tolnában és Baranyában), emellett az Alföld középső részén, illetve Pest megye keleti felében látszik ilyen járásokból sűrűsödés. Csak Somogy és Komárom-Esztergom megyékben nincs ilyen terület.

https://pcdn.hu/articles/images-sm/a/r/v/arvaltozas-orszagos-686025.jpg 730w, https://pcdn.hu/articles/images-md/a/r/v/arvaltozas-orszagos-686025.jpg 1125w" alt="árváltozás országos" sizes="(min-width: 768px) 60vw, 100vw" data-id="686025" data-editorial="0" data-mfp-src="https://pcdn.hu/articles/images-md/a/r/v/arvaltozas-orszagos-686025.jpg">

Csakúgy ahogy korábban a forgalomváltozás esetében már érintettük, az árak alakulásában, annak éves mutatójának torzításában is nagy szerepet kaphat akár egy-egy nagyobb új építésű projekt lakásainak szokásosnál magasabb ára, pláne, ha a forgalom volumene alapból is csekély az adott járásban.

Kilőtt Budapest legolcsóbb kerülete

A fővárosi kerületek árváltozásrangsorára pillantva látszik, hogy 25%-kal a – 2022-ben még utolsó helyen szereplő – XXIII. kerület áll az élen, melyet jócskán lemaradva, 10–15% közötti drágulással az I., XVII., XXII. és XVIII. kerületek követnek. Kisebb újlakásprojektek ezek közül mindegyikben zajlanak, ugyanakkor csupán a fővárosi szinten legkisebb forgalmú, ám lakásfejlesztők által az elmúlt két-három évben látványosan felfedezett XXIII. kerület esetében egyértelmű a korábbinál drágábban eladott új lakások áremelő hatása. Mindez Soroksár esetében szabályosan korrelál a forgalom látványos növekedésével is. Utolsó helyen az – egyik fő befektetési célpontot jelentő, ugyanakkor tavaly a második legjelentősebb forgalomcsökkenéssel sújtott – V. kerületet találjuk, mindössze 0,4%-os drágulással, emellett még a IV. és II. kerületekben marad 1% alatt a mutató.

A hagyományosan nagy újlakásforgalmat elkönyvelő kerületek (VIII., IX., XI., XIII. és XIV.) az árváltozási rangsor középső részén kaptak helyet, ami jelzi, hogy ezres nagyságrendű forgalom mellett az új projektek lakásai kevésbé befolyásolják az összesített árszintet.

A budapesti 161 irányítószám-körzetből 23-ban legalább 15%-kal nőttek az árak 2022-höz képest tavaly (sötétzöld színezés). Ezek nagyjából egyenletesen helyezkednek el a város különböző részpiacain: vannak köztük külsőbb kerületek relatíve olcsóbb körzetei (XVII., XVIII., XXIII. kerületekben), belvárosi (a VII., VIII., IX., XIII. kerületekben), illetve budai hegyvidéki (XI. és XII. kerületek) területek is.

https://pcdn.hu/articles/images-sm/a/r/v/arvaltozas-budapest-686027.jpg 730w, https://pcdn.hu/articles/images-md/a/r/v/arvaltozas-budapest-686027.jpg 1125w" alt="árváltozás budapest" sizes="(min-width: 768px) 60vw, 100vw" data-id="686027" data-editorial="1" data-mfp-src="https://pcdn.hu/articles/images-md/a/r/v/arvaltozas-budapest-686027.jpg">

Többségüknél azonosíthatók kisebb-nagyobb új lakóprojektek, melyek áremelő hatása irányítószámkörzet szinten már könnyen megmutatkozhat. A 21 csökkenő átlagárú fővárosi irányítószám-körzet közül hat budai oldali. Összességében 3–3 található a II., IV. és V. kerületekben, teljesen eltérő típusú és funkciójú városrészekben.