Lakáseladás után adót kell fizetnem?

Lakáseladás során nemcsak a vevőt terhelheti illetékfizetési kötelezettség, hanem az eladó is kerülhet adófizetési és -bevallási helyzetbe. De mi is az ingatlan eladás utáni adó és hogyan számítjuk ki? Ebben segítünk most.

Cikkünkben kizárólag a magánszemélyek lakás tulajdonjogának eladása során felmerülő személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget járjuk körül, egyéb adónemmel (így elsősorban az ÁFA kérdéskörével) nem foglalkozunk.

Lakás eladása után keletkezett jövedelmünk után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségünk keletkezik. Ennek mértéke 2024-ben 15%. A lakáseladásból származó jövedelmünket, így az adó alapját a személyi jövedelemadó törvény alapján tudjuk kiszámítani. 

Számold ki könnyen a money.hu kalkulátorával, hogy mekkora az az összeg, amelyet adóként be kell fizetned.

Ugrás az adókalkulátorhoz

Ingatlan eladás utáni adó: ezekkel számoljunk

A lakás eladásából származó bevételünk az eladási ár. Ebből a bevételből le kell vonni az eladót terhelő személyi jövedelemadó törvényben meghatározott költségeket:

1. megszerzésre fordított összeg, és ezzel összefüggő más kiadások: ide tartozik elsődlegesen a lakás általunk fizetett vételára, tehát ha egy lakást korábban 50 millió forintért vettünk, majd 60 millió forintért adjuk el, akkor eszerint a 60 millió forintból az 50 millió forint levonható. Felhívjuk a figyelmet, hogy a megfizetett vagyonszerzési illeték is e körbe tartozik, tehát a bevételből levonható.
2. értéknövelő beruházások: az előző példánál maradva, ha 50 millió forintért vettünk lakást, majd 5 millió forintért ezt igazolhatóan (pl. számlákkal) felújítjuk (értéknövelő beruházást végzünk), és így adjuk el 60 millió forintért, akkor az 60 millió forintból az 50 millió forint mellett az 5 millió forint értéknövelő beruházásunk igazolt költsége is levonható.
3. átruházással kapcsolatos kiadások: ide tartozik az ingatlanközvetítő díja és az ingatlanhirdetések díja is.

A bevételből a fentiek szerint számított és levont költségek után kapjuk meg, hogy mennyi jövedelmünk származott a lakásunk eladásából.

Mikor, mennyit kell fizetni?

Fontos, hogy adófizetési kötelezettségünk csak a lakás megszerzési évében vagy az azt követő négy évben történő értékesítés esetén keletkezik, méghozzá az előzőek szerint kiszámított jövedelemből alábbiak szerint számított összegek, mint adóalap után:

• A jövedelem 100%-a a megszerzés évében és az azt követő évben
• A jövedelem 90%-a a megszerzés évét követő második évben
• A jövedelem 60%-a a megszerzés évét követő harmadik évben
• A jövedelem 30%-a a megszerzés évét követő negyedik évben
• A jövedelem 0%-a a megszerzés évét követő ötödik és további évben

Azaz a megszerzés évét követő ötödik évtől nem keletkezik adófizetési kötelezettségünk bármennyiért is értékesítettük a lakásunkat.

Ki kell hangsúlyozni, hogy a törvény megszerzés időpontjának a lakás adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtásának napját, tehát nem a lakás adásvételi szerződés aláírásának napját tekinti! Így például lényeges, hogy egy lakás adásvételi szerződést a felek adott év december utolsó napjaiban írnak alá, de az csak a következő év elején kerül a földhivatalhoz benyújtásra, úgy a megszerzés éve már a következő év lesz, amely így jelentősen megnöveli az adómentes értékesítéshez szükséges időtartamot.

Így néz ki a gyakorlatban

Egy példán keresztül szemléltetnénk is, hogyan néz ki az ingatlan eladás utáni adó.

Egy példán keresztül szemléltetnénk is a fentieket. 2021. évben 30 millió forintért vásároltunk egy lakást (amellyel kapcsolatos ingatlan adásvételi szerződést a földhivatal 2021. novemberében befogadott). A vásárlást követően 1.200.000,- forint illetéket megfizettünk. 2022-ben 3 millió forintért felújítjuk a vásárolt lakást, majd 2024. évben 40 millió forintért értékesítjük ingatlanközvetítő útján, aki ezért 1.600.000,- forint jutalékot felszámít. A jövedelmünk a 40 milliós eladási ár után (40 millió – 30 millió – 1,2 millió – 3 millió – 1,6 millió) 4.200.000,- forint lesz . Figyelemmel arra, hogy a megszerzés éve 2021. az értékesítés éve 2024., így a 4.200.000,- forint 60%-a, azaz 2.520.000,- forint lesz személyi jövedelemadónk alapja, amelynek 15%-a az adó, így végül 378.000,- Ft adófizetési kötelezettségünk keletkezik eladóként. Amennyiben a 2021. évben vásárolt lakást csak 2026. évben vagy ezt követően értékesítjük, úgy nincs adóalapunk, tehát adófizetési kötelezettségünk sem keletkezik.

Figyeljünk arra, hogy a jövedelmet a személyi jövedelemadó bevallásunkban rögzítenünk kell, és bevallási határidőben befizetnünk a keletkezett adót.

A blogcikk szerzője dr. Balogh Tamás Mihály ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózatába tartozó ATSG Ügyvédi Társulás részéről.