Mennyire túlértékelt ma a hazai lakáspiac?

A lakásárak a legmélyebb válságok kivételével folyamatosan emelkednek, nem mindegy azonban, hogy eközben a jövedelmek és a gazdaság teljesítménye hogyan alakul. Az MNB évek óta vizsgálja a lakások fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltségét, amelyben nemrég új módszertant vezetett be. A jegybank ilyen módon elkészült kompozit indikátora szerint 2024 második negyedévében országosan 11 százalékkal voltak túlértékeltek a lakóingatlanok, ami érdemi mérséklődés az előző év azonos időszakának 23 százalékos értékhez képest. Nézzük, mit jelent ez a gyakorlatban és mit is jelentenek a számok.

Új módszertant vezetett be nemrég a jegybank a lakások túlértékeltségének vizsgálatára. Ennek során öt alindikátort vesznek alapul, amelyek a reálgazdaság, a lakhatási és befektetési célú lakáspiaci kereslet (figyelembe véve a hitelből való megfizethetőséget is), valamint a lakáskínálat összefüggései ismeretében határozzák meg az aktuális túlértékeltségre utaló kompozit mutatót. Az alábbi ábrán jól látszik, hogy az elmúlt két évtized egyes éveiben túl- vagy alulértékelt volt-e éppen a lakáspiac.

A kompozit indikátor a vizsgált alindikátorok értékeinek historikus átlagtól vett százalékos eltéréseinek súlyozott átlaga alapján ad becslést a lakásárak fundamentumok által indokolt szinttől való eltérésére, arra alapozva, hogy a közgazdasági összefüggések a vizsgált arányok átlaghoz való visszatérését követelik meg hosszútávon. A kompozit megbízhatóságát emiatt növeli, hogy csak akkor jelez túlértékeltséget, ha az alindikátorok által megragadott összefüggések többsége erre utal.

A jelenlegi számok azt mutatják, hogy tovább csökkent a magyarországi lakóingatlanok túlértékeltsége:

a két évvel ezelőtti 26 százalékos és az egy évvel ezelőtti 23 százalékos értékekkel szemben az idei második negyedévben már csak 11 százalékos pluszban volt a mutató. Utoljára 2020-ban volt ennél alacsonyabb a túlértékeltség, jóllehet azt megelőzően 2007 előtt volt csak tartósan magasabb ennél.

Hogy jobban megértsük, mi is történik, érdemes az egyes alindikátorok változását és azok jelentését egyesével is megvizsgálni. A mutatók alapján megállapítható, hogy a túlértékeltség csökkenése az utóbbi időben elsősorban nem a reáljövedelmek felrobbanása, sokkal inkább a hitelkorlátok oldódása miatt következett be. A hitelezés révén bővülő kereslet és a szűkebb új kínálat indokolják tehát a magasabb lakásárszínvonalat. A lakáspiaci túlértékeltséget mérő kompozit indikátor öt alindikátora közül kettő esetében tapasztalta a jegybank a kockázatok érdemi mérséklődését az elmúlt egy évben:

• Egyrészt a csökkenő hitelkamatoknak köszönhetően – a lakásárakénál nagyobb dinamikával – nőtt a megfizethető hitelösszeg, így fenntarthatóbbá vált a lakáspiaci kereslet.
• Másrészt a lakásberuházások GDP-arányos értéke mérséklődött és szűkösebbé vált az új lakások kínálata, ami szintén magasabb egyensúlyi lakásárakat indokol.

A lakásárak bérleti díjakhoz és építési költségekhez viszonyított aránya azonban nem változott érdemben és historikus összevetésben továbbra is magasnak tekinthető.

Kompozit alindikátorok

1. Lakásár/jövedelem: Ha a lakásárak jövedelmekhez viszonyított szintje érdemben meghaladja a megszokott értéket, az azt jelezheti, hogy a lakáspiaci kereslet hosszú távon nem fenntartható. Ekkor a háztartások a megfizethetőségi korlátok miatt elhalasztják vásárlásaikat, így nő a lakásárak csökkenésének kockázata. A mutató kiszámításához az MNB a reál lakásárindexét viszonyítja a háztartások rendelkezésre álló reáljövedelméhez. Ezek mindegyike rendelkezésre áll Budapestre vonatkozóan is.
2. Lakásár/megfizethető hitelösszeg: A háztartások lakáspiaci vásárlóerejét nem elégséges csak a jövedelmek alapján mérni, mivel hitel segítségével történő vásárlás esetén a lakáshitelkamatok mértéke is befolyásolja, hogy a háztartás milyen értékű lakást engedhet meg magának. Ezen tényező figyelembevétele érdekében meghatározzák az úgynevezett megfizethető hitelösszeget, ami megmutatja, hogy a jövedelmek és a piaci lakáshitelkamatok aktuális szintje mellett mekkora – végig fix kamatozású – hitel törlesztését tudja jelentős anyagi kifeszítettség nélkül vállalni egy átlagos háztartás. Ezt követően az MNB nominális lakásárindexét a megfizethető hitelösszeghez viszonyítják. Budapest esetében azonos THM-mel, de a helyi jövedelmekkel és lakásárindexszel számolnak.
3. Lakásberuházások/GDP országosan, újlakásszám Budapesten: Míg a fent bemutatott indikátorok azt vizsgálják, hogy az egyéni jövedelmekhez képest túl drágák-e a lakások, addig a lakásberuházások GDP-hez viszonyított aránya azt mutatja meg, hogy a nemzetgazdaság szintjén mennyi forrás áramlik a lakáspiacra. Ha a spekulatív befektetői várakozások tartósan fűtik a lakásár-emelkedést, az a lakásberuházásokban túlzott mértékében is megjelenik. A jelentős számú építkezés azonban érdemben emeli a lakáspiaci kínálatot, ami végül piaci ciklusfordulóhoz és a lakásárak csökkenéséhez vezethet. A GDP szerepeltetése a nevezőben annak szemléltetésére is alkalmas, ha a ciklusfordulót egy általános recesszió okozta keresletcsökkenés vagy fellendülés okozta keresletbővülés idézi elő. A mutató értékeit négy negyedéves mozgóátlaggal simítják. A lakásberuházás/GDP arány Budapestre vonatkozóan nem áll rendelkezésre, így ott azt a fővárosban átadott új lakások számának négy negyedéves mozgóátlagával helyettesítik.
4. Lakásár/építési költségek: A kínálati oldalon az is jól megmutatja a lakásárakba épülő ciklikus kockázatokat, hogy milyen profitráta mellett adhatók el az újonnan fejlesztett lakások, vagyis az új lakások ára hogyan viszonyul az építési költségekhez. Ha magas az elérhető árrés, az a lakásépítések bővüléséhez vezet, ez pedig a növekvő kínálaton keresztül a lakásár-dinamikát lassítja. Az országos alindikátort a KSH újlakás-árindexének és (négy negyedéves mozgóátlaggal simított) építési költségindexének hányadosaként számítják. Újlakás-árindex Budapestre vonatkozóan nem áll rendelkezésre, így ott az MNB budapesti lakásárindexét használják.
5. Lakásár/bérleti díj: Ha a lakásárak tartósan a bérleti díjaknál gyorsabban emelkednek, az a befektetési célú és a lakhatási célú kereslet csökkenését is előrevetíti. A befektetők a lakáskiadással elérhető hozamok csökkenése miatt vagy gyorsabban emelik a bérleti díjakat, vagy magasabb hozamú befektetéseket keresnek a lakáspiac helyett, a lakhatási igényeiket kielégíteni szándékozó háztartások pedig a lakásvásárlás helyett egyre inkább a bérleti piac felé fordulhatnak, ha ott alacsonyabbak a lakhatás költségei. Mindkét csoport viselkedése a lakásár-dinamika mérséklődése és a bérleti díjak emelkedése irányába hat. A mutató kiszámításához az MNB nominális lakásárindexét viszonyítják a KSH–ingatlan.com lakbérindexhez, mely adatok Budapestre is elérhetők.

6. Mennyire túlértékelt ma Budapest?

   A fővárosban éves összevetésben érdemben nem változott a lakáspiaci túlértékeltség mértéke. Az MNB becslése szerint a budapesti lakásárak 5–19 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet 2024 második negyedévében, míg az előző év azonos időszakában ugyanez az érték a 8–20 százalékos sávban lehetett.

   

   Az MNB úgy véli, a fővárosi lakásárak túlértékeltségére inkább egy becslési sávot érdemes meghatározni a pontos értékkel szemben. Ez amiatt van, mert a kompozit indikátor eredményeit egy megadott trendtől való eltérés tekintetében is megvizsgálták. Az így kapott eredmény országosan nem, de Budapesten érdemben eltér az eredetileg számított idősortól, így a főváros esetében nem lehet egyetlen értékkel bemutatni a trendet.

   Hogy a budapesti lakásárak régióközpontokhoz viszonyított változását is megismerjük, a fenti indikátorok közül a lakásár/jövedelem mutatót kiemelten is célszerű megvizsgálni. A lakásárakat kizárólag a jövedelmekhez viszonyítva enyhén javult a budapesti lakások elérhetősége, miközben például Debrecen és Szeged esetében romlott.

   

   Budapesten 2024 második negyedévében átlagosan 11 évnyi helyi átlagjövedelemre volt szükség ahhoz, hogy valaki egy 75 négyzetméteres medián árszintű lakást megvásárolhasson.

   Mi várható a jövőben?

   A jövőben a lakáspiaci folyamatokat meghatározó makrogazdasági fundamentumok közül elsősorban a reáljövedelem bővülése támogathatja a lakáspiaci keresletet. Ezen felül pedig az otthonteremtési támogatások és a kedvező hitelpiaci kondíciók, valamint az állampapírpiacról érkező lakossági megtakarítások is hozzájárulhatnak a lakáscélú beruházások élénküléséhez. Az MNB 2024 második felében a reál lakásárak növekedésére számít, a jegybanki előrejelzés szerint

   2024 negyedik negyedévében a nominális lakásárak 11,4 százalékkal, a reál lakásárak pedig 7,4 százalékkal emelkedhetnek éves összevetésben.

   Összességében az elmúlt két-három évben csökkent a lakások túlértékeltsége, de az azt megelőző nyolc évben mind országosan, mind Budapesten egy rendkívüli felértékelődés ment végbe a lakáspiacon a vizsgált fundamentumokhoz képest, így 20 éves időtávot nézve még mindig enyhén túlértékeltnek tekinthető a piac.